บริหารจัดการอาคาร: ควรรู้ นิติบุคคลคอนโดมีอำนาจหน้าที่แค่ไหนและทำอะไรได้บ้าง

บริหารจัดการอาคาร: ควรรู้ นิติบุคคลคอนโดมีอำนาจหน้าที่แค่ไหนและทำอะไรได้บ้าง ไม่ว่าจะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมขนาดเล็กหรือใหญ่ ผู้พัฒนามีชื่อเสียงมากน้อยแค่ไหนก็ตาม เมื่อห้องมือหนึ่งของโครงการได้ถูกขายจนหมดก็จะต้องเข้าสู่ขั้นตอนของการจัดตั้งผู้ที่จะมารับหน้าที่ในการบริหารดูแลพื้นที่ส่วนกลางของคอนโดที่เราอาศัยอยู่หรือลงทุนไว้ ซึ่งก็คือการจัดตั้งนิติบุคคลคอนโดนั้นเอง

แล้วนิติบุคคลคอนโดที่ว่านี้ นอกจากหน้าที่ในการรับผิดชอบบริหารการดูแลและบำรุงพื้นที่ส่วนกลางของโครงการ และรักษาข้อตกลงเงื่อนไขระหว่างกันของลูกบ้านผู้อยู่อาศัยในคอนโดแล้ว นิติบุคคลคอนโดสามารถทำอะไรได้อีกบ้าง และอะไรบ้างที่จะถือว่าไม่ใช่ขอบเขตหน้าที่ของนิติบุคคลคอนโด

สำหรับผู้ซื้อหรือผู้อ่านมือใหม่เกี่ยวกับอสังหาฯ ในโครงการที่อยู่อาศัยที่ต้องมีการถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันระหว่างผู้ซื้อหลาย ๆ คนแล้ว ต่างก็จะมีผู้ดูแลพื้นที่ส่วนกลางภายในโครงการ ไม่ว่าจะเป็นโครงการแนวราบอย่างหมู่บ้านจัดสรรซึ่งก็คือนิติบุคคลหมู่บ้าน หรือโครงการแนวตั้งอย่างคอนโดมิเนียมซึ่งก็คือนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลคอนโดนั่นเอง โดยนิวบ์ได้อธิบายไว้ในเบื้องต้นในนิติบุคคลอาคารชุดคืออะไร แล้วเขาทำอะไรให้เราได้บ้างว่า

นิติบุคคลอาคารชุด (Residential Juristic Person) หรือ นิติบุคคลคอนโด สรุปจากความหมายต่าง ๆ ที่ระบุไว้ใน พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 คือ ผู้บริหารจัดการอาคารชุดให้เป็นไปตามระเบียบที่ได้กำหนดไว้ โดยตั้งขึ้นเพื่อทำหน้าที่จัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในรูปของบริษัทนิติบุคคลนั่นเองครับ

นิติบุคคลอาคารชุด หรือ นิติบุคคลคอนโด เป็นใครและมีที่มาจากไหน

โดยปกติแล้วนิติบุคคลอาคารชุดจะเริ่มเข้ามาดูแลโครงการหลังจากที่ตึกสร้างเสร็จเตรียมเปิดให้โอนกรรมสิทธิ์ห้องแล้ว โดยนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลคอนโดชุดแรกจะเป็นนิติบุคคลที่มาจากการคัดสรรของ Developer ผู้พัฒนาโครงการนั่นเอง โดยนิติบุคคลชุดแรกนี้จะอยู่บริหารอาคารไปเรื่อย ๆ จนกว่าโครงการถูกขายและโอนกรรมสิทธิ์จนครบทั้งตึก ก็จะมีการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดกลุ่มใหม่ซึ่งจะมาจากการโหวตโดยลูกบ้านผู้ซื้อและผู้อยู่อาศัยในโครงการเข้ามาผลัดเปลี่ยนทำหน้าที่แทน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่น ๆ เป็นส่วนประกอบด้วยว่า หากนิติบุคคลคอนโดชุดแรกบริหารดีอยู่แล้ว และมีความน่าเชื่อถือจากผลงานบริหารหลาย ๆ โครงการ ลูกบ้านในคอนโดก็อาจจ้างไว้ให้ทำหน้าที่ต่อไปนั่นเอง

ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลคอนโดแตกต่างจาก “คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด” ซึ่งก็คือตัวแทนของเหล่าลูกบ้านและเจ้าของห้องในอาคารคอนโด โดยจะได้รับเลือกภายหลังจากมีการประชุมใหญ่เพื่อพบปะลูกบ้านที่จัดโดยนิติบุคคล ซึ่งคณะกรรมการนิติบุคคลเหล่านี้ก็เลือกเข้ามาเพื่อมาควบคุมดูแลนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติคอนโดอีกทีหนึ่งนั่นเองครับ ส่วนลูกบ้านผู้อยู่อาศัยหรือเจ้าของห้องรายอื่น ๆ ในตึกก็จะนับว่าเป็น “เจ้าของร่วม” นั่นเองครับ

หน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด หรือ นิติบุคคลคอนโด มีอะไรบ้าง

– หน้าที่โดยทั่วไปหลัก ๆ ของนิติบุคคลคอนโดก็ได้แก่การดูแลรักษาความเรียบร้อยต่าง ๆ และบริหารค่าใช้จ่ายในการบำรุงพื้นที่ซึ่งเป็นส่วนกลางของคอนโด โดยสามารถจำแนกเป็นข้อดังนี้ครับ

– ดูแลทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพปกติเรียบร้อยและพร้อมใช้งานตลอดเวลา
– จัดซื้อจัดหาทรัพย์สินตลอดจนจัดให้มีบริการด้านสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ แก่เจ้าของร่วมในอาคารชุด ภายใต้ระเบียบที่ออกโดยคณะกรรมการอาคารชุด
– เรียกเก็บ “เงินกองทุน” และ “ค่าธรรมเนียมส่วนกลาง” จากเจ้าของร่วม เพื่อนำมาใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาซ่อมแซมระบบสาธารณูปโภคส่วนกลาง รวมทั้งทรัพย์ส่วนกลางและการให้บริการอื่น ๆ ในอาคารชุด
– จัดให้มีการประชุมเจ้าของร่วมตามวาระต่าง ๆ ทั้งประชุมเล็กและใหญ่ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
– ดำเนินการตามมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมหรือตามมติของคณะกรรมการอาคารชุด ทั้งนี้โดยไม่ขัดต่อข้อบังคับของ นิติบุคคลอาคารชุดและพระราชบัญญัติอาคารชุด
– ในกรณีเร่งด่วน มีอำนาจจัดการในเรื่องความปลอดภัยของอาคาร และมีอำนาจกระทำการใด ๆ ได้ดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษา และจัดการทรัพย์สินของตนเอง
– กำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด โดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ โดยไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุดและ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

อะไรบ้างที่เกินอำนาจหรือขอบเขตของนิติบุคคลอาคารชุด หรือ นิติบุคคลคอนโด

จากข้อสุดท้ายที่ว่า “กำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด โดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ โดยไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุดและ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด” นั้น ตกลงแล้วขอบเขตอำนาจหน้าที่ในการดูแลคอนโดของนิติบุคคลคอนโดมีมากมายแค่ไหนบ้างกันแน่

ซึ่งบางคนอาจจะเคยเห็นถึงข้อกำหนดนิติถึงลูกบ้านผู้อยู่อาศัยต่าง ๆ ในบ้างข้อว่า “จะมีการระงับสาธารณูปโภค” หรือ “ตัดน้ำ ตัดไฟฟ้า” จากห้องของลูกบ้านที่มีปัญหากับทางนิติหรือลูกบ้านห้องอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็นในกรณีของลูกบ้านเจ้าของห้องคอนโดเบี้ยวค่าบำรุงส่วนกลาง กรณีร้องเรียนเรื่องส่งเสียงรบกวนเพื่อนบ้าน หรือกรณีก่อความรวบกวนอื่น ๆ แล้วว่านอกจากอำนาจหน้าที่ของทางนิติบุคคลคอนโดจะเข้ามาไกล่เกลี่ย หรือแจ้งปรับลูกบ้านผู้รับผิดชอบ แต่บทลงโทษในการตัดสาธารณูปโภคนั้นว่าแท้จริงแล้ว นิติบุคคลคอนโดมีมีขอบเขตแค่ไหน อำนาจหน้าที่ถึงขั้นนั้นจริงหรือไม่

ในส่วนนี้จะขึ้นอยู่กับรายละเอียดที่ชัดเจนของบทลงโทษในข้อตกลงนิติบุคคลคอนโด เนื่องจากเนื้อหาในข้อตกลงเหล่านี้ต้องผ่านความเห็นชอบจากคณะกรรมการนิติบุคคลก่อน ซึ่งหมายความว่าตัวแทนลูกบ้านเจ้าของร่วมในอาคารได้เห็นชอบในข้อตกลงเหล่านี้แล้วนั่นเองโดย

– กรณีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดในโครงการดังกล่าว ไม่ได้กำหนดรายละเอียดการกำหนดบทลงโทษให้ชัดเจน ว่าจะงดการจ่ายน้ำประปาหรือจ่ายไฟฟ้าแก่ห้องชุดที่มีข้อพิพาทในกรณีที่ระบุไว้ เช่น เรื่องของการสร้างความรำคาญรบกวน หรือการค้างชำระค่าส่วนกลางกี่เดือนขึ้นไป ถือว่าไม่สามารถกระทำได้และจะกลายเป็นการละเมิดสิทธิ และลูกบ้านผู้เดือดร้อนมีสิทธิที่จะฟ้องกลับนิติบุคคลคอนโดได้
– แต่หากข้อบังคับระบุหรือกำหนดรายละเอียดการกำหนดบทลงโทษระบุไว้อย่างชัดเจนต่อเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกินกำหนด หรือก่อความเสียหายสร้างความรำคาญแก่เพื่อนบ้านห้องอื่น ๆ หลังจากการดำเนินการว่ากล่าวตักเตือนตามลำดับแล้ว ตั้งแต่การตักเตือน การเรียกค่าปรับ ทางนิติบุคคลก็ย่อมสามารถดำเนินการลงโทษได้ด้วยวิธีการระงับบริการสาธารณูปโภคต่อเจ้าของร่วมห้องดังกล่าว
– โดยจากข้อที่แล้ว หากเป็นการพิพาทกันระหว่างลูกบ้านเจ้าของร่วมด้วยกัน ทางนิติบุคคลคอนโดก็ควรที่จะช่วยไกล่เกลี่ยอย่างเป็นธรรมตามข้อเรียกร้องจากทั้งสองฝ่ายก่อนจะดำเนินการตามลำดับขั้นที่ระบุในข้อตกลงครับ

ทั้งนี้ไม่นับรวบกรณีการค้างชำระค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปา ซึ่งกรณีนี้ทางเจ้าของห้องคงจะต้องไปเคลียร์กับทางการไฟฟ้าและการประปาผู้ที่เป็นเจ้าหนี้โดยตรงเอาเองครับ โดยเป็นหนี้ค้างชำระส่วนบุคคลในกรรมสิทธิ์ของห้องและไม่เกี่ยวข้องกับทางนิติบุคคลคอนโดครับ ส่วนกรณีผู้อยู่อาศัยเป็นเพียงผู้เช่า เจ้าของห้องผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องและเป็นผู้ให้เช่าก็ต้องระบุเงื่อนไขให้ชัดเจนของการปรับหรือลงโทษกับผู้เช่ากรณีที่สร้างปัญหาหรือละเมิดกฎของคอนโดไว้ในสัญญาเช่าอย่างเป็นลายลักษณ์อักษรด้วยเช่นกัน

You may also like

พลเรือนหลายสิบคนถูกสังหารหลังจากกลุ่มติดอาวุธโจมตีรถบัส

เจ้าหน้าที่ท้องถิ่น ระบุ มีผู้เสียชีวิตอย่างน้อย 31 รายในภาคกลางของมาลี หลังกลุ่มติดอาวุธโจมตีรถบัสที่บรรทุกพลเรือนไปยังตลาด มือปืนไม่ทราบชื่อได้เปิดฉากยิงและสังหารคนขับ ก่อนจุดไฟเผารถบัส เหยื่อส่วนใหญ่เป็นผู้หญิงที่กำลังเดินทางไปทำงานที่ตลาด การโจมตีครั้งนี้ถือเป็นครั้งล่าสุดในการก่อความไม่สงบของญิฮาดที่ทวีความรุนแรงขึ้นอย่างรวดเร็วของมาลี

คนไร้บ้านในอังกฤษอาจพุ่งแตะระดับสูงสุดในรอบ 5 ปี

จำนวนคนไร้บ้านในอังกฤษในช่วงคริสต์มาสนี้ อาจพุ่งแตะระดับสูงสุดในรอบ 5 ปี องค์กรการกุศลซึ่งทำงานกับเด็กอายุต่ำกว่า 25 ปีคาดการณ์ว่าเด็กวัย 18-34 ปีกว่า 29,000 คนต้องเผชิญกับการไร้ที่อยู่อาศัยในปีนี้ มันกล่าวโทษการสิ้นสุดของงาน การจ่ายสินเชื่อสากลลดลง และค่าครองชีพที่สูงขึ้น เซ็นเตอร์พ้อยท์กำลังคาดการณ์ระดับสูงสุดในวันคริสต์มาสนี้

รามโภสะ วอนผู้ชายยุติความรุนแรงต่อผู้หญิง

ประธานาธิบดีไซริล รามาโฟซา ขอให้ชายชาวแอฟริกาใต้มีบทบาทมากขึ้นในการป้องกันความรุนแรงจากฐานเพศในประเทศ ถ้าชายแต่ละคนรวบรวมชายสองคนและสามคนให้คำมั่นว่าจะไม่ข่มขืนผู้หญิงไม่เคยจับมือผู้หญิงและรับผิดชอบต่อคำมั่นสัญญานี้ เราสามารถเริ่มจัดการกับความรุนแรงทางเพศในประเทศของเราอย่างจริงจัง ส่วนใหญ่เป็นผู้ชายที่กระทำความผิดเกี่ยวกับความรุนแรงในครอบครัว

Merkel กล่าวว่าเข็ม Covid ‘แย่กว่าทุกสิ่งที่เราเคยเห็น’

นายกรัฐมนตรีอังเกลา แมร์เคิล กล่าวว่า การติดเชื้อโควิด-19 ที่เพิ่มขึ้นครั้งล่าสุดนั้นเลวร้ายยิ่งกว่าที่เยอรมนีเคยประสบมา และเรียกร้องให้มีข้อจำกัดที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเพื่อช่วยตรวจสอบการแพร่กระจาย

Back to Top