บริหารจัดการอาคาร: ควรรู้ นิติบุคคลคอนโดมีอำนาจหน้าที่แค่ไหนและทำอะไรได้บ้าง

บริหารจัดการอาคาร: ควรรู้ นิติบุคคลคอนโดมีอำนาจหน้าที่แค่ไหนและทำอะไรได้บ้าง ไม่ว่าจะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมขนาดเล็กหรือใหญ่ ผู้พัฒนามีชื่อเสียงมากน้อยแค่ไหนก็ตาม เมื่อห้องมือหนึ่งของโครงการได้ถูกขายจนหมดก็จะต้องเข้าสู่ขั้นตอนของการจัดตั้งผู้ที่จะมารับหน้าที่ในการบริหารดูแลพื้นที่ส่วนกลางของคอนโดที่เราอาศัยอยู่หรือลงทุนไว้ ซึ่งก็คือการจัดตั้งนิติบุคคลคอนโดนั้นเอง

แล้วนิติบุคคลคอนโดที่ว่านี้ นอกจากหน้าที่ในการรับผิดชอบบริหารการดูแลและบำรุงพื้นที่ส่วนกลางของโครงการ และรักษาข้อตกลงเงื่อนไขระหว่างกันของลูกบ้านผู้อยู่อาศัยในคอนโดแล้ว นิติบุคคลคอนโดสามารถทำอะไรได้อีกบ้าง และอะไรบ้างที่จะถือว่าไม่ใช่ขอบเขตหน้าที่ของนิติบุคคลคอนโด

สำหรับผู้ซื้อหรือผู้อ่านมือใหม่เกี่ยวกับอสังหาฯ ในโครงการที่อยู่อาศัยที่ต้องมีการถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันระหว่างผู้ซื้อหลาย ๆ คนแล้ว ต่างก็จะมีผู้ดูแลพื้นที่ส่วนกลางภายในโครงการ ไม่ว่าจะเป็นโครงการแนวราบอย่างหมู่บ้านจัดสรรซึ่งก็คือนิติบุคคลหมู่บ้าน หรือโครงการแนวตั้งอย่างคอนโดมิเนียมซึ่งก็คือนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลคอนโดนั่นเอง โดยนิวบ์ได้อธิบายไว้ในเบื้องต้นในนิติบุคคลอาคารชุดคืออะไร แล้วเขาทำอะไรให้เราได้บ้างว่า

นิติบุคคลอาคารชุด (Residential Juristic Person) หรือ นิติบุคคลคอนโด สรุปจากความหมายต่าง ๆ ที่ระบุไว้ใน พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 คือ ผู้บริหารจัดการอาคารชุดให้เป็นไปตามระเบียบที่ได้กำหนดไว้ โดยตั้งขึ้นเพื่อทำหน้าที่จัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในรูปของบริษัทนิติบุคคลนั่นเองครับ

นิติบุคคลอาคารชุด หรือ นิติบุคคลคอนโด เป็นใครและมีที่มาจากไหน

โดยปกติแล้วนิติบุคคลอาคารชุดจะเริ่มเข้ามาดูแลโครงการหลังจากที่ตึกสร้างเสร็จเตรียมเปิดให้โอนกรรมสิทธิ์ห้องแล้ว โดยนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลคอนโดชุดแรกจะเป็นนิติบุคคลที่มาจากการคัดสรรของ Developer ผู้พัฒนาโครงการนั่นเอง โดยนิติบุคคลชุดแรกนี้จะอยู่บริหารอาคารไปเรื่อย ๆ จนกว่าโครงการถูกขายและโอนกรรมสิทธิ์จนครบทั้งตึก ก็จะมีการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดกลุ่มใหม่ซึ่งจะมาจากการโหวตโดยลูกบ้านผู้ซื้อและผู้อยู่อาศัยในโครงการเข้ามาผลัดเปลี่ยนทำหน้าที่แทน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่น ๆ เป็นส่วนประกอบด้วยว่า หากนิติบุคคลคอนโดชุดแรกบริหารดีอยู่แล้ว และมีความน่าเชื่อถือจากผลงานบริหารหลาย ๆ โครงการ ลูกบ้านในคอนโดก็อาจจ้างไว้ให้ทำหน้าที่ต่อไปนั่นเอง

ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลคอนโดแตกต่างจาก “คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด” ซึ่งก็คือตัวแทนของเหล่าลูกบ้านและเจ้าของห้องในอาคารคอนโด โดยจะได้รับเลือกภายหลังจากมีการประชุมใหญ่เพื่อพบปะลูกบ้านที่จัดโดยนิติบุคคล ซึ่งคณะกรรมการนิติบุคคลเหล่านี้ก็เลือกเข้ามาเพื่อมาควบคุมดูแลนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติคอนโดอีกทีหนึ่งนั่นเองครับ ส่วนลูกบ้านผู้อยู่อาศัยหรือเจ้าของห้องรายอื่น ๆ ในตึกก็จะนับว่าเป็น “เจ้าของร่วม” นั่นเองครับ

หน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด หรือ นิติบุคคลคอนโด มีอะไรบ้าง

– หน้าที่โดยทั่วไปหลัก ๆ ของนิติบุคคลคอนโดก็ได้แก่การดูแลรักษาความเรียบร้อยต่าง ๆ และบริหารค่าใช้จ่ายในการบำรุงพื้นที่ซึ่งเป็นส่วนกลางของคอนโด โดยสามารถจำแนกเป็นข้อดังนี้ครับ

– ดูแลทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพปกติเรียบร้อยและพร้อมใช้งานตลอดเวลา
– จัดซื้อจัดหาทรัพย์สินตลอดจนจัดให้มีบริการด้านสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ แก่เจ้าของร่วมในอาคารชุด ภายใต้ระเบียบที่ออกโดยคณะกรรมการอาคารชุด
– เรียกเก็บ “เงินกองทุน” และ “ค่าธรรมเนียมส่วนกลาง” จากเจ้าของร่วม เพื่อนำมาใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาซ่อมแซมระบบสาธารณูปโภคส่วนกลาง รวมทั้งทรัพย์ส่วนกลางและการให้บริการอื่น ๆ ในอาคารชุด
– จัดให้มีการประชุมเจ้าของร่วมตามวาระต่าง ๆ ทั้งประชุมเล็กและใหญ่ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
– ดำเนินการตามมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมหรือตามมติของคณะกรรมการอาคารชุด ทั้งนี้โดยไม่ขัดต่อข้อบังคับของ นิติบุคคลอาคารชุดและพระราชบัญญัติอาคารชุด
– ในกรณีเร่งด่วน มีอำนาจจัดการในเรื่องความปลอดภัยของอาคาร และมีอำนาจกระทำการใด ๆ ได้ดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษา และจัดการทรัพย์สินของตนเอง
– กำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด โดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ โดยไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุดและ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

อะไรบ้างที่เกินอำนาจหรือขอบเขตของนิติบุคคลอาคารชุด หรือ นิติบุคคลคอนโด

จากข้อสุดท้ายที่ว่า “กำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด โดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ โดยไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุดและ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด” นั้น ตกลงแล้วขอบเขตอำนาจหน้าที่ในการดูแลคอนโดของนิติบุคคลคอนโดมีมากมายแค่ไหนบ้างกันแน่

ซึ่งบางคนอาจจะเคยเห็นถึงข้อกำหนดนิติถึงลูกบ้านผู้อยู่อาศัยต่าง ๆ ในบ้างข้อว่า “จะมีการระงับสาธารณูปโภค” หรือ “ตัดน้ำ ตัดไฟฟ้า” จากห้องของลูกบ้านที่มีปัญหากับทางนิติหรือลูกบ้านห้องอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็นในกรณีของลูกบ้านเจ้าของห้องคอนโดเบี้ยวค่าบำรุงส่วนกลาง กรณีร้องเรียนเรื่องส่งเสียงรบกวนเพื่อนบ้าน หรือกรณีก่อความรวบกวนอื่น ๆ แล้วว่านอกจากอำนาจหน้าที่ของทางนิติบุคคลคอนโดจะเข้ามาไกล่เกลี่ย หรือแจ้งปรับลูกบ้านผู้รับผิดชอบ แต่บทลงโทษในการตัดสาธารณูปโภคนั้นว่าแท้จริงแล้ว นิติบุคคลคอนโดมีมีขอบเขตแค่ไหน อำนาจหน้าที่ถึงขั้นนั้นจริงหรือไม่

ในส่วนนี้จะขึ้นอยู่กับรายละเอียดที่ชัดเจนของบทลงโทษในข้อตกลงนิติบุคคลคอนโด เนื่องจากเนื้อหาในข้อตกลงเหล่านี้ต้องผ่านความเห็นชอบจากคณะกรรมการนิติบุคคลก่อน ซึ่งหมายความว่าตัวแทนลูกบ้านเจ้าของร่วมในอาคารได้เห็นชอบในข้อตกลงเหล่านี้แล้วนั่นเองโดย

– กรณีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดในโครงการดังกล่าว ไม่ได้กำหนดรายละเอียดการกำหนดบทลงโทษให้ชัดเจน ว่าจะงดการจ่ายน้ำประปาหรือจ่ายไฟฟ้าแก่ห้องชุดที่มีข้อพิพาทในกรณีที่ระบุไว้ เช่น เรื่องของการสร้างความรำคาญรบกวน หรือการค้างชำระค่าส่วนกลางกี่เดือนขึ้นไป ถือว่าไม่สามารถกระทำได้และจะกลายเป็นการละเมิดสิทธิ และลูกบ้านผู้เดือดร้อนมีสิทธิที่จะฟ้องกลับนิติบุคคลคอนโดได้
– แต่หากข้อบังคับระบุหรือกำหนดรายละเอียดการกำหนดบทลงโทษระบุไว้อย่างชัดเจนต่อเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกินกำหนด หรือก่อความเสียหายสร้างความรำคาญแก่เพื่อนบ้านห้องอื่น ๆ หลังจากการดำเนินการว่ากล่าวตักเตือนตามลำดับแล้ว ตั้งแต่การตักเตือน การเรียกค่าปรับ ทางนิติบุคคลก็ย่อมสามารถดำเนินการลงโทษได้ด้วยวิธีการระงับบริการสาธารณูปโภคต่อเจ้าของร่วมห้องดังกล่าว
– โดยจากข้อที่แล้ว หากเป็นการพิพาทกันระหว่างลูกบ้านเจ้าของร่วมด้วยกัน ทางนิติบุคคลคอนโดก็ควรที่จะช่วยไกล่เกลี่ยอย่างเป็นธรรมตามข้อเรียกร้องจากทั้งสองฝ่ายก่อนจะดำเนินการตามลำดับขั้นที่ระบุในข้อตกลงครับ

ทั้งนี้ไม่นับรวบกรณีการค้างชำระค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปา ซึ่งกรณีนี้ทางเจ้าของห้องคงจะต้องไปเคลียร์กับทางการไฟฟ้าและการประปาผู้ที่เป็นเจ้าหนี้โดยตรงเอาเองครับ โดยเป็นหนี้ค้างชำระส่วนบุคคลในกรรมสิทธิ์ของห้องและไม่เกี่ยวข้องกับทางนิติบุคคลคอนโดครับ ส่วนกรณีผู้อยู่อาศัยเป็นเพียงผู้เช่า เจ้าของห้องผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องและเป็นผู้ให้เช่าก็ต้องระบุเงื่อนไขให้ชัดเจนของการปรับหรือลงโทษกับผู้เช่ากรณีที่สร้างปัญหาหรือละเมิดกฎของคอนโดไว้ในสัญญาเช่าอย่างเป็นลายลักษณ์อักษรด้วยเช่นกัน

You may also like

ดารา WNBA โพสท่าในชุดว่ายน้ำสีดำสำหรับชุดว่ายน้ำ Sports Illustrated

Sue Bird, Breanna Stewart, Nneka Ogwumike, Te’a Cooper และ DiDi Richards สวมชุดว่ายน้ำสีดำสำหรับชุดว่ายน้ำSports Illustratedฉบับล่าสุด

รถรับจ้างกรุงเทพ รถ6ล้อขนของ รับจ้างถนนสะพานใหม่ บริการรอบเดียวไม่มีคิดเพิ่ม

รถรับจ้างกรุงเทพ รถ6ล้อขนของ รับจ้างถนนสะพานใหม่ บริการรอบเดียวไม่มีคิดเพิ่ม ให้บริการ เช่ารถ 6 ล้อขนของในกรุงเทพฯ ถนนสะพานใหม่ บริการรับขนย้ายบ้านขนย้ายที่อยู่อาศัยขนย้ายคอนโด ขนย้ายอพาร์ทเม้นท์ ขนย้ายสำนักงานใหม่ ขนย้ายเฟอร์นิเจอร์ ขนย้ายวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างตลอดจนขนย้ายไซส์งาน ขนย้ายไม้เก่า ขนย้ายต้นไม้ทุกชนิด พร้อมให้บริการรับจ้างขนย้ายของด้วย รถ 6 ล้อรับจ้างขนย้ายรถรับจ้างขนของราคาถูกๆ...

จัดฟันบางนา: วิธีแก้อาการเสียวฟัน

จัดฟันบางนา: วิธีแก้อาการเสียวฟัน อาการเสียวฟัน หลายคนคงเคยต้องเผชิญกับอาการนี้ และเป็นปัญหากวนใจในการรับประทานอาหารเป็นอย่างมาก อาการเสียวฟัน เป็นอาการที่ทำให้รู้สึกเจ็บแปลบหรือปวดฟัน โดยเฉพาะเมื่อโดนความร้อน เย็น หรือความดันอากาศที่เปลี่ยนแปลง เป็นหนึ่งในปัญหาสุขภาพช่องปากที่ควรรีบแก้ไข และไม่ควรมองข้าม และถ้าหากรู้สาเหตุของอาการและรักษาแก้ไขได้ถูกจุดก็สามารถจบปัญหาที่รบกวนชีวิตประจำวันนี้ได้ เพราะอาการเสียวฟันส่งผลต่อการใช้ชีวิตประจำวันไม่ว่าจะเป็นการรับประทานอาหาร หรือการดื่มน้ำ ก็อาจจะทำให้รู้สึกเสียวฟันได้

Vanessa Hudgens จับคู่มินิเดรสสายโซ่ซีทรูกับชุดว่ายน้ำคัตเอาท์

หลังจากหยุดพักสองปีระหว่างการระบาดใหญ่ Coachella และราชินีผู้ครองราชย์Vanessa Hudgensได้กลับมาที่ทะเลทรายในสุดสัปดาห์นี้ และในวันเสาร์ที่ Hudgens ซึ่งเป็นงานประจำที่งานดนตรีประจำปีก็กลับมาแล้ว และแฟชั่นในงานเทศกาลของเธอก็ดีขึ้นกว่าที่เคย

Back to Top